What is a 1031 Exchange?

Section 1.1031, of the Internal Revenue Code of 1986, as amended, offers real estate investors one of the last great investment opportunities to build wealth and save taxes. By completing an exchange, the investor (Exchanger) can dispose of their investment property, use all of the equity to acquire replacement investment property, defer the capital gain tax that would ordinarily be paid, and leverage all of their equity into the replacement property. Two requirements must be met to defer the capital gain tax: (a) the Exchanger must acquire like-kind replacement property and (b) the Exchanger cannot receive cash or other benefits (unless the Exchanger pays capital gain taxes on this money). The tax code states: “No gain or loss shall be recognized on the exchange of property held for productive use in a trade or business or for investment purposes if such property is exchanged solely for property of a like-kind which is to be held for either productive use in trade or business or for investment purposes.” Investors can accomplish virtually any investment objective with exchanges including greater leverage, diversification, freedom from joint ownership, improved cash flow, geographic relocation and/or property consolidation.

What is Involved in a Delayed Exchange?

A typical tax deferred exchange is very similar to a taxable transaction except that prior to closing on the property being sold, a qualified intermediary, is assigned into the Sale Contract. They sell the property to the buyer and transfer the proceeds safely into a separate exchange account. (The IRS stipulates the exchanger cannot be in actual or constructive receipt of funds at any time during the exchange.) The exchange period begins with the transfer of the first property providing the investor 45 days to identify, and a total of 180 days to close, on “like-kind” replacement property. The exchange is completed when the qualified intermediary is assigned into the Purchase Contract, utilizes the proceeds received to acquire the replacement property, and instructs the closer to transfer ownership to the exchanger via direct deeding.

What are the Exchange Requirements?

  • Purchase Equal or Greater Value
  • Reinvest all Net Equity
  • Equal or greater debt. (Exception: A reduction in debt can be offset with additional cash, however a reduction in equity cannot be offset by increasing debt.)

Exchanges must be completed within strict time limits with absolutely no extensions. The Exchanger has 45 days from the date the relinquished property closes to identify potential replacement properties. This involves a written notification to the Qualified Intermediary listing the addresses or legal descriptions of the potential replacement properties. The purchase of the replacement property must be completed within 180 days after of the close of the relinquished property. After the 45 days has passed, the Exchanger may not change their Property Identification list and must purchase one of the listed replacement properties or the exchange fails!

To avoid the payment of capital gain taxes the Exchanger should follow three general rules: (a) purchase a replacement property that is the same or greater value as the relinquished property, (b) reinvest all of the exchange equity into the replacement property, and (c) obtain the same or greater debt on the replacement property as on the relinquished property. The Exchanger can offset the amount of debt obtained on the replacement property by putting the equivalent amount of additional cash into the exchange. In the case of real property exchanges, the Exchanger must sell property that is held for income or investment purposes and acquire replacement property that will be held for income or investment purposes. This is the like-kind property test. I.R.C Section 1031 does not apply to exchanges of stock in trade, inventory, property held for sale, stocks, bonds, notes, securities, evidences of indebtedness, certificates of trust or beneficial interests or interests in a partnership

¿Qué es un intercambio 1031?

La Sección 1.1031, del Código de Rentas Internas de 1986, según enmendada, ofrece a los inversionistas de bienes raíces una de las últimas grandes oportunidades de inversión para construir riqueza y ahorrar impuestos. Al completar un intercambio, el inversionista (Intercambiador) puede disponer de su propiedad de inversión, usar todo el capital para adquirir propiedad de inversión de reemplazo, diferir el impuesto sobre ganancias de capital que ordinariamente se pagaría y aprovechar todo su capital en la propiedad de reemplazo. Se deben cumplir dos requisitos para aplazar el impuesto sobre la ganancia de capital: (a) el Intercambiador debe adquirir una propiedad similar de reemplazo y (b) el Intercambiador no puede recibir efectivo u otros beneficios (a menos que el Intercambiador pague impuestos de ganancia de capital sobre este dinero). El código tributario establece: “Ninguna ganancia o pérdida se reconocerá en el intercambio de bienes mantenidos para uso productivo en un comercio o negocio o para fines de inversión si dichos bienes se intercambian únicamente por bienes de un tipo similar que se deba mantener para Ya sea de uso productivo en el comercio o las empresas o para fines de inversión “. Los inversores pueden lograr virtualmente cualquier objetivo de inversión con intercambios, incluyendo mayor apalancamiento, diversificación, libertad de propiedad conjunta, flujo de caja mejorado, reubicación geográfica y / o consolidación de propiedades.

¿Qué está implicado en un intercambio retrasado?

Un cambio típico de impuestos diferidos es muy similar a una transacción gravable, excepto que antes del cierre de la propiedad que se vende, un intermediario calificado, se asigna en el contrato de venta. Ellos venden la propiedad al comprador y la transferencia de los ingresos de forma segura en una cuenta de cambio por separado. (El IRS estipula que el intercambiador no puede estar en recepción real o constructiva de fondos en cualquier momento durante el intercambio.) El período de intercambio comienza con la transferencia de la primera propiedad proporcionando al inversionista 45 días para identificar y un total de 180 días para cerrar , En la propiedad de reemplazo “similar”. El intercambio se completa cuando el intermediario calificado es asignado al Contrato de Compra, utiliza los ingresos recibidos para adquirir la propiedad de reemplazo, e instruye al más cercano a transferir la propiedad al cambiador a través de adjudicación directa.

¿Cuáles son los Requisitos de Intercambio?

  • Compra igual o mayor valor
  • Reinvertir todas las acciones netas
  • Deuda igual o mayor. (Excepción: una reducción de la deuda puede compensarse con un efectivo adicional, sin embargo, una reducción en el patrimonio no puede compensarse con el aumento de la deuda.)

Los intercambios deben ser completados dentro de los límites estrictos de tiempo con absolutamente ninguna extensión. El Intercambiador tiene 45 días a partir de la fecha en que la propiedad abandonada se cierra para identificar posibles propiedades de reemplazo. Esto implica una notificación por escrito al Intermediario Calificado enumerando las direcciones o descripciones legales de las potenciales propiedades de reemplazo. La compra de la propiedad de reemplazo debe ser completada dentro de 180 días después del cierre de la propiedad abandonada. Después de transcurridos los 45 días, el Intercambiador no puede cambiar su lista de Identificación de Propiedad y debe comprar una de las propiedades de reemplazo listadas o el intercambio falla.

Para evitar el pago de impuestos sobre la ganancia de capital, el Intercambiador debe seguir tres reglas generales: (a) comprar una propiedad de reemplazo que sea el mismo o mayor valor que la propiedad renunciada, (b) reinvertir todo el capital de intercambio en la propiedad de reemplazo, y (C) obtener la misma o mayor deuda en la propiedad de reemplazo que en la propiedad abandonada. El Intercambiador puede compensar la cantidad de deuda obtenida en la propiedad de reemplazo poniendo la cantidad equivalente de efectivo adicional en el intercambio. En el caso de los intercambios de bienes raíces, el Intercambiador debe vender bienes que se mantienen con fines de ingresos o de inversión y adquirir propiedad de reemplazo que se mantendrá con fines de ingresos o de inversión. Esta es la prueba de propiedad similar. I.R.C La Sección 1031 no se aplica a los intercambios de acciones en el comercio, inventario, bienes mantenidos para la venta, acciones, bonos, pagarés, valores, evidencias de deuda, certificados de confianza o intereses benéficos o intereses en una sociedad