Escrow Delays

What Causes Escrow Delays?

  • Not returning the calls to escrow when they try to verify a new escrow
  • Not giving vesting information at opening
  • Forms turned in Incomplete or Late! (i.e., missing S.S.N. or S.I., no insurance company)
  • No loan information so demand can be ordered Initials
  • Missing on forms and documents
  • Signatures Missing
  • Grant Deeds Signed but not Notarized
  • Grant Deed not in at closing
  • Not returning Paperwork in a Timely Manner
  • If you know about a PROBLEM-Don’t keep it a Secret!
  • Lack of Communication between Agents, Escrow and parties.
  • If you know about Loan Approval Give Escrow a Heads Up!
  • Get the Insurance Agent’s name and Information to Escrow A.S.A.P

What Can the Agent Do?

  • Have your property profile when you open escrow
  • Have new lender information so Cert. Instructions can be sent out with no delays
  • Have purchase contract & all counters with you so all terms are clear at opening
  • Know the other agent’s phone number so information can be verified quickly
  • Get all escrow papers back as quickly as possible. If you are not a notary, feel free to send them in to Escrow to sign Grant Deed. This is often a last minute hold up.
  • Be sure the S.I. is returned quickly this shows all the judgments, etc. (Very Important to do this early)
  • Be sure to complete all paperwork. Loan info for Seller, Insurance for Buyer is often not completed
  • Check each page of instructions that they initialed and signed correctly and did not miss any spots.

 

Some of the common hurdles that slow or stop an escrow transaction are:

BUYER:

  • The Buyer does not have the additional funds needed to close transaction
  • The buyer brings a personal check for closing
  • Husband/wife comes to sign without spouse
  • Escrow Officer was not aware of marriage, separation, divorce, sole and separate property, death of a joint tenant, etc., making all papers incorrect One of the spouses is out of town Buyer signs loan papers incorrectly Judgments arise during escrow period Buyer does not have proper info for notary Buyers make a major purchase on Credit

SELLER:

  • Demands on existing loans are not yet in escrow
  • Releases are not yet in escrow
  • Judgments arise during the escrow period
  • Did not disclose to Realtor that homeowners dues are due on the property.
  • Seller does not have proper info for notary

FIRE INSURANCE:

  • The policy wasn’t ordered soon enough escrow cannot order without lender’s instructions
  • The policy reads incorrectly -addresses, names, etc.
  • The coverage is not for the correct amount
  • The buyer used an Out-of Town (State) insurance agent

TERMITE & PEST CONTROL:

  • The inspection was done on the wrong property
  • No report, inspection or clearance has been received in escrow
  • The clearance was not completed
  • The addresses are incorrect -the Lender will not accept
  • Certain areas were not checked but a clear report was issued – the lender will not accept

LENDER:

  • Points/Interest rate goes up: parties are not notified
  • Miscellaneous charged were made and not disclosed to parties
  • The Lender has called for additional conditions

Retrasos de fideicomiso

¿Qué causa demoras en el depósito?

  • No devolver las llamadas a la custodia cuando intentan verificar un nuevo depósito
  • No dar información de consolidación al abrir
  • ¡Formas entregadas incompletas o tardías! (Es decir, S.S.N. o S.I. ausente, ninguna compañía de seguros)
  • Ninguna información del préstamo así que la demanda se puede pedir Iniciales
  • Falta en formularios y documentos
  • Firmas faltantes
  • Firmas firmadas pero no notariadas
  • Grant Deed no está cerrando
  • No devolver el papeleo de manera oportuna
  • ¡Si usted sabe sobre un PROBLEMA-no lo mantenga un secreto!
  • Falta de comunicación entre agentes, fideicomiso y partes.
  • Si usted sabe sobre la aprobación del préstamo ¡Dé el fideicomiso a las cabezas para arriba!
  • Obtenga el nombre y la información del Agente de Seguros al Fideicomiso A.S.A.P

¿Qué puede hacer el agente?

  • Tenga su perfil de propiedad cuando abra el depósito de garantía
  • Tenga información nueva del prestamista tan Cert. Las instrucciones se pueden enviar sin retrasos
  • Tenga contrato de compra y todos los contadores con usted por lo que todos los términos son claros en la apertura
  • Conozca el número de teléfono del otro agente para que la información pueda ser verificada rápidamente
  • Obtenga todos los documentos de depósito de garantía lo antes posible. Si usted no es un notario, no dude en enviarlos a Escrow para firmar Grant Deed. Esto es a menudo un último minuto aguantar.
  • Asegúrese de que la I.I. se devuelve rápidamente esto muestra todos los juicios, etc. (Muy importante para hacer esto temprano)
  • Asegúrese de completar toda la documentación. La información del préstamo para el vendedor, el seguro para el comprador no se termina a menudo
  • Revise cada página de instrucciones que firmaron y firmó correctamente y no se perdió ninguna mancha.

Algunos de los obstáculos comunes que frenan o detienen una transacción de fideicomiso son:

COMPRADOR:

  • El Comprador no tiene los fondos adicionales necesarios para cerrar la transacción
  • El comprador trae un cheque personal para cerrar
  • El esposo / esposa viene a firmar sin cónyuge
  • El oficial de fideicomiso no tenía conocimiento de matrimonio, separación, divorcio, propiedad única y separada, muerte de un inquilino conjunto, etc., haciendo todos los papeles incorrectos Uno de los cónyuges está fuera de la ciudad El comprador firma los documentos de préstamo incorrectamente No tienen información adecuada para el notario Los compradores realizan una compra importante en Crédito

VENDEDOR:

  • Las demandas de préstamos existentes aún no están en depósito
  • Los lanzamientos aún no están en depósito
  • Los juicios surgen durante el período de fideicomiso
  • No reveló a agente de bienes raíces que las cuotas de los propietarios se deben en la propiedad.
  • El vendedor no tiene información adecuada para el notario

 

SEGURO CONTRA INCENDIOS:

  • La póliza no fue ordenada lo suficientemente pronto el fideicomiso no puede ordenar sin las instrucciones del prestamista
  • La directiva se lee incorrectamente: direcciones, nombres, etc.
  • La cobertura no es por la cantidad correcta
  • El comprador utilizó un agente de seguros fuera de la ciudad (Estado)

 

TERMITE Y CONTROL DE PLAGAS:

  • La inspección se realizó sobre la propiedad equivocada
  • No se ha recibido ningún informe, inspección o autorización
  • La liquidación no se completó
  • Las direcciones son incorrectas -el prestamista no aceptará
  • Algunas áreas no fueron verificadas pero un informe claro fue emitido – el prestamista no aceptará

 

PRESTADOR:

  • Puntos / Tasa de interés sube: las partes no son notificadas
  • Diversos cargos fueron hechos y no revelados a las partes
  • El Prestador ha pedido condiciones adicionales