The Truth About Mello-Roos
The Real Benefits of Mello-Roos
As always, today’s families recognize the importance of living in a community that’s as desirable as their home itself. Mello-Roos enables critical community facilities to be provided whenever they’re needed at a lower cost ultimately to homeowners. By doing so, Mello-Roos ensures a higher quality of life for every family in that community. Perhaps most importantly of all, Mello-Roos helps preserve the value of your new home investment.
Where did Mello-Roos Come From?
When Proposition 13 passed in 1978, it severely limited the ability of local governments to use property taxes to construct public facilities and services. As a result, Californians were forced to find new ways to fund public improvements in their respective locales. The Mello-Roos Community Facilities Act of 1982 was co-authored by Senator Henry Mello of the Monterey area and Los Angeles assemblyman Mike Roos. Enacted by the California legislature, the Act enabled “Community Facilities Districts” (CFD’s) to be established by local government agencies as a means of obtaining this crucial community funding. Today the colloquial name for the Facilities Act of 1982 is simply “Mello-Roos.”
What Public Facilities are Funded by Mello-Roos?
School districts are the most common beneficiaries. Since state funds are not available to provide the quality of facilities necessary in every community in California, Mello-Roos makes the acquisition of timely financing possible. In addition, Mello-Roos can provide financing for other vital community needs. These needs include the construction and maintenance of public roads, traffic light systems, storm sewers, water mains, police stations, fire stations, ambulance services, public libraries, recreational parks, museums and cultural facilities.
How is Community Funding Provided?
Let’s say, for example, that plans for a new school are approved in your Community Facilities District. To finance the school, tax exempt municipal bonds are issued. These public bonds are repaid (or secured) over an extended time through the levy of a special tax (Mello-Roos) on properties that benefit from the facility. This tax is usually added to the annual property tax bills (over a 20-25 year period) of residences within the CFD. Commercial and industrial property owners are also subject to Mello-Roos. All proceeds raised from Mello-Roos assessment must be used exclusively to finance the specific public facilities and/or services that were authorized in your CFD.
How Much Will I Be Assessed?
This will vary from one CFD to another. Typically, an adopted formula that relates to the size of the home (square footage or lot size) is used to determine the amount of an individual assessment. In general, the special taxes and assessments do not exceed 1% to 1.5% of the market value of new homes. Moreover, the total amount of all annual taxes (including property tax) usually does not exceed 2% to 2.5% of the home’s market value.
Will My Mello-Roos Tax Increase?
It can. However, this special tax can increase only at a maximum rate of 2% per year over a 25 years period. On the other hand, it’s possible that this tax will decrease, should state or other funds become available that could be used to reduce existing bond indebtedness, or be used to construct new facilities in lieu of additional bond sales.
Can I Choose How to Pay for Mello-Roos?
Yes. As already mentioned, the special assessment can be added to your property tax bills until your portion of the tax is paid off. A schedule of maximum special tax payments over a period of 25 years is available to homeowners prior to the close of escrow. Those who purchase a new home also have the option to pay for their Mello-Roos tax in it’s entirety at the time they buy. However, because statistics indicate that the average homeowner in California moves every 7 years, it’s often prudent to spread the payments over time.
Why Can’t Builders Bear the Cost of these Facilities?
They can. But ultimately, the builder must recover these considerable costs in the form of higher home prices. Commercial construction loans acquired by builders typically incur higher rates of interest than CFD financing, which accrues at significantly lower rates.
Mello-Roos Makes Sense
Buying a home is the most important decision most of us will ever make. Mello-Roos offers the security of knowing that your community will continue to prosper and grow in ways that are most beneficial to it’s residents.
La verdad sobre Mello-Roos
Los beneficios reales de Mello-Roos
Como siempre, las familias de hoy reconocen la importancia de vivir en una comunidad que es tan deseable como su propio hogar. Mello-Roos permite que las instalaciones críticas de la comunidad sean proporcionadas siempre que se necesiten a menor costo, en última instancia, para los propietarios de viviendas. Al hacerlo, Mello-Roos asegura una mayor calidad de vida para cada familia en esa comunidad. Tal vez lo más importante de todo, Mello-Roos ayuda a preservar el valor de su nueva inversión en el hogar.
¿De dónde vino Mello-Roos?
Cuando la Proposición 13 pasó en 1978, limitó severamente la capacidad de los gobiernos locales para usar los impuestos sobre la propiedad para construir instalaciones y servicios públicos. Como resultado, los californianos se vieron obligados a encontrar nuevas maneras de financiar mejoras públicas en sus respectivas localidades. La Ley de Instalaciones Comunitarias de Mello-Roos de 1982 fue co-autor del Senador Henry Mello, del área de Monterrey, y Mike Roos, asambleísta de Los Ángeles. Promulgada por la legislatura de California, la ley permitió que los “Distritos de Instalaciones Comunitarias” (CFD’s) fueran establecidos por agencias gubernamentales locales como un medio para obtener esta financiación comunitaria crucial. Hoy en día el nombre coloquial de la Ley de Instalaciones de 1982 es simplemente “Mello-Roos”.
¿Qué Instalaciones Públicas son Financiadas por Mello-Roos?
Los distritos escolares son los beneficiarios más comunes. Dado que los fondos estatales no están disponibles para proporcionar la calidad de las instalaciones necesarias en cada comunidad en California, Mello-Roos hace posible la adquisición de financiamiento oportuno. Además, Mello-Roos puede proporcionar financiamiento para otras necesidades vitales de la comunidad. Estas necesidades incluyen la construcción y mantenimiento de vías públicas, sistemas de semáforos, alcantarillas pluviales, tuberías de agua, estaciones de policía, estaciones de bomberos, servicios de ambulancia, bibliotecas públicas, parques recreativos, museos e instalaciones culturales.
¿Cómo se proporciona la financiación comunitaria?
Digamos, por ejemplo, que los planes para una nueva escuela son aprobados en su Distrito de Instalaciones Comunitarias. Para financiar la escuela, se emiten bonos municipales exentos de impuestos. Estos bonos públicos son reembolsados (o garantizados) durante un tiempo prolongado mediante la aplicación de un impuesto especial (Mello-Roos) sobre las propiedades que se benefician de la instalación. Este impuesto se agrega generalmente a las cuentas anuales del impuesto sobre la propiedad (sobre un período de 20-25 años) de residencias dentro del CFD. Los propietarios de propiedades comerciales e industriales también están sujetos a Mello-Roos. Todos los ingresos obtenidos de la evaluación Mello-Roos deben ser utilizados exclusivamente para financiar las instalaciones y / o servicios públicos específicos que fueron autorizados en su CFD.
¿Cuánto Voy a Evaluar?
Esto variará de un CFD a otro. Normalmente, se usa una fórmula adoptada que se relaciona con el tamaño de la casa (pies cuadrados o tamaño de lote) para determinar la cantidad de una evaluación individual. En general, los impuestos especiales y las cuotas no exceden del 1% al 1,5% del valor de mercado de los nuevos hogares. Por otra parte, el importe total de todos los impuestos anuales (incluyendo el impuesto a la propiedad) por lo general no excede del 2% al 2,5% del valor de mercado de la casa.
¿Mi Aumento de Impuestos de Mello-Roos?
Puede. Sin embargo, este impuesto especial puede aumentar sólo a una tasa máxima del 2% por año durante un período de 25 años. Por otro lado, es posible que este impuesto disminuya, en caso de que se disponga de fondos estatales o de otro tipo que puedan utilizarse para reducir el endeudamiento de bonos existente, o que se utilicen para construir nuevas instalaciones en lugar de ventas adicionales de bonos.
¿Puedo elegir cómo pagar Mello-Roos?
Sí. Como ya se mencionó, la evaluación especial se puede agregar a sus facturas de impuestos de propiedad hasta que su porción del impuesto se paga. Un plan de pagos máximos de impuestos especiales durante un período de 25 años está disponible para los propietarios antes del cierre de la custodia. Aquellos que compran una nueva casa también tienen la opción de pagar por su impuesto Mello-Roos en su totalidad en el momento de comprar. Sin embargo, debido a que las estadísticas indican que el propietario promedio de California se desplaza cada 7 años, a menudo es prudente repartir los pagos con el tiempo.
¿Por qué los constructores no pueden soportar el costo de estas instalaciones?
Ellos pueden. Pero en última instancia, el constructor debe recuperar estos costos considerables en forma de precios más altos de la vivienda. Los préstamos de construcción comercial adquiridos por constructores suelen incurrir en tasas de interés más altas que la financiación de CFD, que se acumula a tasas significativamente más bajas.
Mello-Roos tiene sentido
Comprar una casa es la decisión más importante que la mayoría de nosotros haremos. Mello-Roos ofrece la seguridad de saber que su comunidad continuará prosperando y creciendo de maneras que son más beneficiosas para sus residentes.